經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)做養(yǎng)老可以暫時不用辦理土地和房產(chǎn)功能變更手續(xù)了。日前，民政部正式印發(fā)11部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），細(xì)化中央今年提出的盤活閑置資源發(fā)展養(yǎng)老的部署。值得注意的是，此前常被業(yè)界稱做打政策“擦邊球”、暗藏違規(guī)風(fēng)險的酒店等項目改造養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的行為，《通知》中給予了一定的“認(rèn)可”，即城市經(jīng)濟(jì)型酒店等非民用房轉(zhuǎn)型成養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，報民政、住建、國土、規(guī)劃等部門備案。五年內(nèi)可暫不辦理土地和房產(chǎn)功能變更手續(xù)。
做養(yǎng)老暫可不變更房產(chǎn)功能
近兩年，中央多次表態(tài)鼓勵各界利用閑置資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)，而本次，民政部等11部門更將該思路進(jìn)一步落實到政策中，對盤活資源的方式進(jìn)行了具體的細(xì)化。根據(jù)《通知》，各地要充分挖掘閑置社會資源，引導(dǎo)社會力量參與，將城鎮(zhèn)中廢棄的廠房、醫(yī)院等，事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后的辦公樓，以及轉(zhuǎn)型中的黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位舉辦的培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院及其他具有教育培訓(xùn)或療養(yǎng)休養(yǎng)功能的各類機(jī)構(gòu)等，經(jīng)過一定的程序，整合改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施用房等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，增加服務(wù)供給，提高老年人就近就便獲得養(yǎng)老服務(wù)的可及性。
而且，有條件的地方，經(jīng)主管部門、產(chǎn)權(quán)單位（個人）同意后，可由政府購置、置換、租賃、收回，整合改造成養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，由政府直接運營或以招投標(biāo)方式提供給社會力量運營，同時我國也將鼓勵社會力量通過股份制、股份合作制、PPP等模式整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。
在業(yè)內(nèi)看來，對于想要進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的業(yè)外資本來說，《通知》中有關(guān)非民用房轉(zhuǎn)型成養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的相關(guān)規(guī)定十分具有“誘惑力”?！锻ㄖ访鞔_，城市經(jīng)濟(jì)型酒店等非民用房轉(zhuǎn)型成養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，報民政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、規(guī)劃等部門備案。五年內(nèi)可暫不辦理土地和房產(chǎn)功能變更手續(xù)，滿五年后繼續(xù)用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可由產(chǎn)權(quán)人按有關(guān)規(guī)定辦理使用功能變更手續(xù)。
避免同質(zhì)化：酒店轉(zhuǎn)型新方向
“鼓勵酒店做養(yǎng)老確實是給該行業(yè)提供了一個新型發(fā)展思路，而且《通知》的出臺也打消了酒店經(jīng)營者的顧忌和擔(dān)憂，為面臨轉(zhuǎn)型問題的企業(yè)開辟了新的生路。”資深旅游專家劉思敏表示。北京大學(xué)社會學(xué)系教授陸杰華介紹，目前，北京市內(nèi)包括懷柔、昌平、平谷都分布有類似的項目或者正在醞釀的項目。在執(zhí)惠旅游創(chuàng)始人劉照慧看來，養(yǎng)老型酒店是對酒店市場的進(jìn)一步細(xì)分，是避免同質(zhì)化的一個方向。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前，除九華之外，已經(jīng)有不少酒店企業(yè)開始涉足或正在籌劃養(yǎng)老項目，例如開元集團(tuán)、首旅酒店和金陵飯店。
相較之下，經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)養(yǎng)老的案例雖然屈指可數(shù)，但這類企業(yè)同樣擁有一定的轉(zhuǎn)型潛力和動力。公開資料顯示，近年來，經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展壓力與日俱增，從幾大經(jīng)濟(jì)型酒店的年報來看，無論是入住率還是RevPAR （每間可供出租客房收入）都呈下降趨勢。此前華美首席知識專家趙煥焱也曾表示，經(jīng)濟(jì)型酒店在這幾年進(jìn)入了增速放緩階段，大量租賃物業(yè)到期，租金和人工都在上漲，可市場的客房平均收益卻在下滑，入住率也在下滑。經(jīng)濟(jì)型酒店的黃金時代已經(jīng)過去。地理位置好的物業(yè)成本太高，甚至有時候愿意出價也未必拿得到好的物業(yè)。“就投資模式而言，經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回報期越來越長，以前經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回報期大約在3-5年，而如今卻有不少經(jīng)濟(jì)型酒店的回報期都超過五年。”
有業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報記者，由于繳納押金、會員費等金額較高，而且無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，不少消費者時常對酒店做養(yǎng)老的可靠性抱持懷疑態(tài)度。也曾有專家稱，酒店在沒有改變房屋、土地用途的情況下改做養(yǎng)老，有打政策“擦邊球”的風(fēng)險，建議消費者謹(jǐn)慎選擇。
而本次，新政相當(dāng)于正式為部分酒店轉(zhuǎn)做養(yǎng)老“正名”，消除了市場的顧慮。
轉(zhuǎn)型風(fēng)險難破 配套政策仍“留白”
然而，雖然酒店轉(zhuǎn)做養(yǎng)老，尤其是本次新政鼓勵的經(jīng)濟(jì)型酒店做養(yǎng)老為行業(yè)指出了一個新的發(fā)展方向，但多位專家均認(rèn)為，短期內(nèi)這種變革應(yīng)該不會形成潮流。
劉思敏直言，目前，經(jīng)濟(jì)型酒店普遍存在的同比業(yè)績下滑，主要是因為目前各品牌擴(kuò)張速度較快導(dǎo)致，在這種背景下，部分酒店出現(xiàn)供過于求的情況，導(dǎo)致平均出租率等數(shù)據(jù)下滑是正常的。更有專家進(jìn)一步分析稱，由于經(jīng)濟(jì)型酒店內(nèi)部已經(jīng)基本完成整合，未來需求量還是有可能出現(xiàn)上漲帶動業(yè)績反彈的，在目前的狀態(tài)下，經(jīng)濟(jì)型酒店更多的會選擇相對穩(wěn)妥的“業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型”，即向中高端酒店方向發(fā)展、布局，直接跨界轉(zhuǎn)行養(yǎng)老風(fēng)險過大，未來利潤和市場都難被保障。“因此，還未到難以為繼局面的經(jīng)濟(jì)型酒店市場上，應(yīng)該暫時不會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型酒店大批轉(zhuǎn)做養(yǎng)老的情況。”劉思敏表示。
除了前景難測外，劉思敏還表示，“經(jīng)濟(jì)型酒店絕大多數(shù)分布在城市交通便利的核心地區(qū)，物業(yè)成本普遍較高，主要采取連鎖化經(jīng)營的模式，而且這類酒店房間較小且相對簡陋，甚至可能連餐廳之類的輔助設(shè)施都不具備”。 |
